房地产与REITs

最近身边已有人买了，或提到买屋子的事。买屋子的用途不外是给自己和家人住，又或者买来收租作投资用途。我就在想，是不是因为房子是实物可以摸得到，加上在正常情况下屋价只会有升没降，大家才会放心大胆的去买？其实在我看来，现在买屋子不比买REITS来的优势多，原因主要有两个：

现金流被固定了。买了屋子意味着要在未来的一段很长的时间内拿出一笔钱来供屋子，也就是说，你的一部分收入被强制性绑死了。买REITs就如买股票一样，有闲钱就买，没钱就不买。

投资房地产（这里指的是买屋子收租）和投资REITs的回酬率缩小了。举个实例：有人在金宝买了一间单层排屋来收租，收租的对象主要是在金宝拉曼大学就读的学子。粗略估计屋子售价十七万令吉。屋子有四间房，由于对象是在读的学生，房租自然不能太贵，一间大房估计可租RM350，其他三间有租RM250，那么一间屋子的租金将合计RM1,100。年租金计算有：RM1,100 X 12 = RM13,200。一年的回酬率 = RM132,00 / RM170,000 X 100% = 7.76%。若一个REITs的每股售价RM1.00，周息率有8%（可轻易找到），扣除10%所得税后净息率仍可达到7.2%（RM1.00 X 8% X 90% / RM1.00 X 100 = 7.20%）。

要知道，以上的计算只能算是初略估计。若要更准确，房屋的整个投资额则还要包括买卖合约的整个费用，房利，保养维修等等。REITs则可用年复利的计算方法以获得更准确的回酬率。认真计算的话，买REITS上市公司的股份，实际上的回酬率可能还胜过现在买屋子。

虽然房屋会随着时间而增值，但一天不卖掉屋子，投资者都得不到当中的利益。故若只看投资过程所能得到的回酬，房地投资比起投资REITs，吸引力有所减少了。

当然，投资REITs的风险包括股价的减值，不过直到现在，REITS的52周差价不会超过15%。相对起普通股，它置于非常稳定的状态。

如果有着充分的理由，对于想要投资房地产的朋友，仍然可以继续你们的大计。对于不够钱来买屋子，或者不想自己辛苦赚来的钱被困，又对银行利息感到失望，可以考虑投资REITs。

银行利息

以下是我从网上载录下来的最新各大银行的定期户口利率（为期一年）。

从图表中我们可以知道，银行提供的普通定期利率是介于3.10%-3.60%之间。此外，不同的银行在其定期户口限制上也有所不同，例如存款超过一个月的户口最低金额，或者提供/不提供中途提款限制。

我的看法是，必须要将一笔钱存入银行，其余的拿来作投资用途。银行里的钱可以是你的两个月到半年的每月消费（视你的个人负担为定），以应付普通以及突然而来的紧急消费。

如果要投资在房屋资产如房屋或店屋，除了首期，我们还要确保在失去收入的情况下（如失业或店/屋租不出去)的一段时间内，依然能够维持贷款供还。

房屋投资的缺点是现金流动量有限制，以及在投资过程（找地点，人流/租户，维持/维修等等）和买卖手续繁琐（找买/卖户，中介，律师，银行贷款等等）中需要耗费时间人力金钱。

房屋投资的好处只有一个，就是如果不在意以上的缺点及摒除鲜有的国家级危机（如房贷危机），它几乎是稳赚的。最简单的理解是，贷款可以从大部分甚至全部都有租金覆盖，再来就是房屋增值。

对于有了固定住处，又或者因其他原因不打算进行房屋投资的人，可以考虑现金流动性较高的投资，例如外汇，基金，股票等等。

我是其中一个决定投资于股票的人。原因纯粹是对另外两个感到不熟悉而已。

其实我也对股市和股票不熟悉，不过相比其他又好了一点，虽然真的是那么的一点点。

我现在的理解是，只要找到适合自己投资方针的股票，再深入了解它的所属公司，并时时刻刻追踪公司的业绩公告就可以了。

对我个人来说，公司盈利合理，周息率高过7%，本益比在10以内，股价低过真实价值的公司都在我的考虑范围以内 。

又是时候做功课了。

目标

在第二个户口的办理手续过程中，我稍微定下了目标。

这个目标尽量是在我能力范围内而又能够实现的，因为我认为若将目标设限太高，即苦了自己，也害了自己。

目前的目标如下：

假设一年投资于公司的数额有RM7000，股息为7%（不包括账面回酬），那么当年的回酬会有RM490。

第二年的本金为RM7490，加上常年的RM7000，股息依然为7%，那么第二年年底的回酬将会有RM1504。

以此为推，到了第五年的回酬将会累积到RM8073,或相等于每年平均回酬RM1614.60。

每年的大约RM1615，其实已可将其视为年度分红。

要注意的是，由于投资金是从闲钱转换用途而来，所以这笔钱严格来说是属于不劳而获的！！（@_@）"

同样是闲钱，但是放在银行定期户口是绝对得不到相同的酬劳，只因股息比银行的利息高了两倍。

复利是可怕的。若年度加额再加上复利成长，那么在投资中得到的酬劳和靠银行利息存到的钱可以相差千里。

就以上述的目标，如果持续30年，粗略计算，双方的酬劳将会相差超过33万令吉！！o_Olll

尽管如此，大部分的人还是选择将钱存放在银行，因为除非银行倒闭，否则将钱摆在银行将完全没有风险。

每个人能够承担的风险都不同。

风险的高低与得到的酬劳成正比。

自己的钱途，自己选择。

媒介

思前想后，决定再申请多一个股票交易户口：Hlebroking Direct Trading Account。

之前所使用的是Kenanga Investment Berhad，更换的原因不外乎有：

1）水钱比较便宜。由于已下定决心通过股市投资自己心中所属的公司，自然免不了会有买卖的动作。Kenanga目前的水钱是0.7%或最低RM28,而HL的水钱最低是0.1%（Intra），3天交易日（+T3）则是0.42%或RM12。

更便宜的手续费将有助于减少交易的费用及提高投资的回酬率。

2）由于有Maybank Account，所以可直接用M2U的方式汇入Direct Account来作交易而不需要通过第三方的协助。

3）第三个理由牵涉到一点私人理由，所以就不在这里讲述了。

申请Direct Account其实也不麻烦，只要通过电邮向他们索取表格，准备所需要的文件副本，填妥表格并签名，再邮寄回去给HLB总部就行了。不明白的地方，可以email向对方询问，他们都会在极短的时间内给予答复（服务不错^_^）。

今天把申请表格寄出去了，等待回复中~